汇率变动对中国房市影响甚微

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行业焦点

杨毅

专家认为，目前中国资本流动性充足，因此房地产等资产价格将继续处于高位。随着大量资金追逐有限的供给，投资收益甚至可能进一步压缩，尤其是在上海、北京、深圳和广州等一线城市。

2016年是全球事件频发的一年，包括英国退出欧盟、美国总统选举以及中国政府最近宣布的监控资本外流的措施。尽管全球市场经历了短期动荡，但整个房地产行业仍保持强劲增长趋势。仲量联行亚太投资总监斯图阿特克罗(Stuartcrow)表示:“2016年是资本运营活跃的一年，亚洲吸引了包括大型主权财富基金、养老基金和中国保险公司在内的新投资者的关注。”这些投资者将资金投入房地产行业。”

2016年，投资者非常活跃，但企业租户相对谨慎。“资本价值的增长率超过租金的增长率，导致亚太地区跨国市场的核心回报率跌至历史低点。”仲量联行亚太研究部主任梅根瓦尔斯博士说:“尽管如此，房地产投资市场在2017年仍将保持稳定。”我们预测，该地区机构投资者对房地产的投资需求将保持强劲，这将导致房地产股票。继续供不应求。”

中国将继续保持跨境投资热潮

随着2016年的临近，仲量联行预测，2017年全球房地产投资市场将出现五大发展趋势，中国将继续保持跨境投资的热潮。

2016年第三季度，中国超过美国，成为全球最大的跨境房地产投资者。今年前三季度，中国在全球商业房地产市场的投资总额达到近180亿美元。

11月，有报道称，中国将采取更加谨慎的措施限制资本外流，主要针对总额超过100亿美元的超大型海外投资项目和总额超过10亿美元的大型M&A项目。但是，公司核心业务领域的投资措施不在有限范围内。仲量联行预计，这将在短期内对一些有吸引力的大额交易产生一定影响。

"对大多数中国投资者来说，跨境投资是一个战略性举措."Stuartcrow指出:“短期内，我们可能会看到投资计划放缓或推迟，但从长期来看，预计不会有太大的结构性调整。”中国资本流向海外房地产市场的趋势并没有停止。它甚至可能是相反的。在中国强大资本基础的推动下，跨境投资的趋势可能会加剧。”

美联储加息对中国房地产市场影响甚微

12月15日，美联储提高利率的“靴子”着陆了。在美联储公开市场委员会为期两天的政策会议后，美联储主席耶伦宣布，公开市场委员会决定将联邦基金利率目标区间上调0.25个百分点，至0.5%至0.75%的利率区间。

市场早些时候已经广泛预测了加息及其幅度，最终尘埃落定。

仲量联行认为，美联储加息将对亚洲产生广泛影响，尤其是中国在该地区加速资本外流，进而引发货币贬值。

预计资本将进一步外流，这将不可避免地给人民币带来贬值压力。

自2015年底以来，中国人民银行通过出售美元资产和购买人民币缓解了人民币贬值的压力。根据中国人民银行本月7日发布的数据，截至11月底，中国外汇储备余额已降至3.05万亿美元，为2011年3月以来的最低水平，环比下降690.6亿美元，连续第五个月下降。过去一年，央行花费近1万亿美元维持人民币汇率，但扭转汇率趋势的效果有限。为了防止人民币汇率下跌，中国外汇管理部门很可能会加强资本管制，加大国内投资者海外投资的难度。

然而，仲量联行预测，美联储加息对中国房地产市场价格和需求的影响预计相对有限。尽管美联储的这一决定可能导致中国资本外流，但中国收紧资本管制措施也将限制大多数中国投资者的选择，最终投资中国。例如，2015年第三季度，中国投资者仅占中国所有房地产投资交易的49%；今年第三季度，这一比例高达93%。

仲量联行中国研究部主任周志峰表示:“我们预计，中国投资者仍将是未来中国房地产市场的主要买家，中国保险公司将增加对国内房地产市场的投资。目前，中国的资本流动性充足，因此我们认为资产价格将保持在较高水平。在大量资金追逐有限供给的情况下，投资收益甚至可能进一步压缩，尤其是在上海、北京、深圳和广州等一线城市。”