聚焦中央经济工作会议：楼市调控“一城一策”议题值得期待

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中国网财经12月8日电(记者国鑫)中央经济工作会议将于本月晚些时候召开。如何为2017年的经济工作定下基调，还是本次会议的重点。去年的中央经济工作会议在一个前所未有的空间里讨论了房地产去库存化。一年后，房地产市场的去库存化取得了初步成效。与此同时，一些一线和二线城市的房价大幅上涨。今年我们会继续关注房地产吗？房地产市场会有新的指导方针吗？所有这些都引起了广泛的关注。

回顾:在过去的三年里，第一次提到房地产去库存化成为去年工作会议的焦点

2013年和2014年的中央经济工作会议没有提到房地产，只提到了与房地产业密切相关的词，如稳定增长、调整结构以造福民生。2015年中央经济工作会议明确提出“化解房地产库存”，房地产去库存成为2016年五大任务之一，也是三年来中央经济工作会议首次提到房地产。

根据2015年中央经济工作会议要求，加快登记人口城镇化率，深化住房制度改革，扩大有效需求，拓宽供求渠道，消化存量，稳定房地产市场。

同时，会议要求将农民工的定居转化为新的住房需求，并明确提出户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非居民人口在就业场所定居，使他们能够在就业场所形成长期买房或租房的预期和需求。

针对住房租赁市场，会议明确要求深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，建立以购租并举为主要方向的住房制度，将公共租赁住房扩大到非户籍人口。要发展房屋租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买存量商品房，成为租赁市场的房屋提供者，鼓励发展以房屋租赁为主营业务的专业化企业。

在市场方面，鼓励房地产开发企业根据市场规律调整营销策略，适当降低商品房价格，促进房地产行业兼并重组，提高产业集中度，取消过时的限制性措施。

现状:在一线和二线城市飞速发展后，市场分化加剧

2015年中央经济工作会议后，房地产去库存化稳步推进，与此同时，部分地区房价也呈现上涨趋势。2016年3月，春节过后，一线城市的楼市开始整体爆发；随后，厦门、南京、合肥和苏州这四个楼市“四小龙”轮流领涨；4月份，全国房地产市场逐步复苏；5月和6月，房地产市场呈现出高位回调的趋势。

就城市而言，今年上半年，与三线城市相比，一线和二线城市的表现是显著的。数据显示，今年上半年，中国一线城市住宅价格上涨12.79%，同比上涨7.62个百分点；二线城市增长了5.33%，而三线城市仅增长了4.27%。

与一、二线城市的受欢迎程度不同，三、四线城市的房地产市场表现并不令人满意，房价有进一步下跌的趋势。他们面临的主要任务是储存。

就去库存化而言，一线、二线和三线城市的表现也有所不同:根据易居研究院的数据，截至2016年10月底，一线、二线和三线35个城市新建商品住宅总库存分别为2631万平方米。1.7亿平方米和4088万平方米，环比增长率分别为-6.4%、-1.0%和0.3%，同比增长率分别为-22

自5月份以来，一线城市的库存呈现环比和同比双重下降的趋势。10月份二线城市新增供应为1861万平方米，低于9月份的2179万平方米。库存保持了环比和同比下降。10月份，三线城市新增供应量为395万平方米，新增成交量为382万平方米，导致库存上升。总体而言，三线城市去库存效果明显改善，后续有必要继续积极去库存。

展望:一个城市，一项政策会被提上日程吗

2016年，为应对部分城市房价上涨，楼市调控出现三次高潮:20多个城市在黄金周前后出台限购限贷政策；三方相继出台措施规范银行理财、保险投资等基金参与房地产；自11月10日以来，上海、天津等城市再次出台了控制措施。

如何在房价不飙升的情况下上市？未来，在房地产调控中，一城一策将成为主要方式。

国家发展和改革委员会早些时候表示，在今年下半年，鉴于市场分化，它应该更加重视分类和具体城市的政策，以促进市场的稳定发展。对于一线城市和部分二线城市，要密切关注存量下降，增加住房供应，合理引导住房消费，防止房价过快上涨。对于三线、四线等商品房存量较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施解决房地产存量问题。即将召开的中央经济工作会议是否会再次部署房地产，“一城一策”是否会提上日程，值得关注。