热点城市土地市场降温 “地王”明显减少

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中国证券网消息11月2日，北京土地市场迎来了新政后的第二次拍卖。拍卖对象是公共租赁住房和自住土地。经过9轮标语牌，中铁以21.5亿元中标。

据《中国证券报》11月3日报道，自10月份各地密集出台房地产调控政策以来，热点城市的土地市场开始降温，“地王”数量明显减少。一些以前的“土地国王”项目通过引入股东来控制风险而得到积极调整。

拍卖回合减少

此次拍卖中有9轮标语牌落幕，这是罕见的。在过去，土地市场通常必须杀死至少20轮。分析人士指出，这表明北京的土地市场已经开始在严厉的政策调整下“降温”。

本次拍卖的土地为永丰工业基地(新)hd00-0401-0146“海淀北部地区整体开发”r2栋二类住宅用地(含公租房)。该地块总面积为91，049平方米。其中，公租房3.6万平方米，自住住房5.5049万平方米。预计可收回26.467亿元。该地块也是实施北京“9.30”新政的首批“限价和竞争性地价”试点地块之一。

中原地产首席分析师张大伟表示，房屋企业争夺土地的主要原因是为了确保支付。自住住房的底价约为29，200元/平方米，利润按销售限价35，000元/平方米限制。房企主要关注无风险销售和车位等配套设施的收益。

雅豪机构营销总监郭毅认为，“9.30”新政后，北京楼市成交量下降，供应量大幅下降。无论是被动推迟还是主动调整销售策略，今年第四季度甚至明年的销售下滑都是定局。然而，由于其价格优势，买家相对稳定。此外，自住住房项目所在的海淀区地理位置优越，客户不用担心。该地块可变现金额26.47亿元，对房地产企业来说是一个不小的诱惑。

永丰地区还有三块商住用地需要拍摄，这也是这块自住用地竞争不太激烈的原因之一。据了解，位于海淀区永丰工业基地的三处住宅用地和大兴黄村的一处住宅用地将于11月16日和17日进行拍卖。这四个地块都设定了合理的土地上限价格。当投标价格达到上限价格时，他们将不再接受更高的价格，取而代之的是，在此价格的基础上，投标人将通过现场投标确定该企业的自持商品房面积。根据土地出让文件，在这四个地块上建造的房屋应严格按照限定的平均售价和最高售价出售。海淀永丰三个地块的平均售价不超过53400元/平方米，最高售价不超过56100元/平方米，黄村地块不超过55800元/平方米，最高售价不超过58500元/平方米。

土地市场降温

几个城市出台楼市调控措施后，重点城市“地王”的出现发生了明显变化。

杭州余杭区最近出售了一片商住用地，京泰富以16.72亿元的总价中标，溢价仅为0.1%。10月份，合肥市平均地价为843.14万元/亩，比9月份的1438.46万元/亩低595.26万元/亩。

根据中原地产的统计，与调控前市场火爆的8-9月相比，高价土地的数量明显减少。10月份，地价超过100%的地块有17块，主要分布在天津、长沙、南宁、上海、佛山、沈阳和南昌。总体而言，与前一时期相比，大多数城市土地市场已经降温。8月和9月，地价超过100%的地块有46块和50块，高价地块基本集中在少数城市。

数据显示，今年前10个月，50个主要城市的土地出让金总额达到19430.78亿元，同比增长38.5%，增幅为1.4万亿元。其中，49个城市销售额超过100亿元，28个城市销售额超过200亿元。苏州、南京、天津、杭州、合肥、深圳、郑州、宁波和无锡的土地出让金同比都翻了一番。

从最近的土地市场来看，天津已经成为许多房地产企业争相进入的地方。10月14日，经过58轮招标，万科获得天津市西青区张家窝家园天津西青(杭)2016-03号地块，总价款74.5亿元，底价约22860元/平方米，溢价107%。10月26日，金隅叶嘉以57.5亿元的总价，494%的平均地价和超过30000元/平方米的底价赢得了天津空港经济区的三块住宅用地。分析人士表示，空港经济区缺少待售的新住房项目，出售的住宅用地也较少，这也是于禁竞标的原因。

住宅企业的合作开发

土地和房地产市场已经降温，许多“土地大王”在前期都在酝酿调整，引入外部股东合作已经成为一种方式。

根据中原地产的统计，前一时期的200多个“地王”中有30%以上已经出现或正计划调整其股权。

10月中旬，信达地产(600657，BUY)将“王迪”杭州滨江奥林匹克体育区股权稀释至50%，融创和滨江分别持有滨江奥林匹克体育区40%和10%的股权，123.18亿元的土地出让金也由信达、融创和滨江地产按持股比例承担。此外，信达地产正以7028.8万元的转让价格上市出售其子公司上海宝南苑地产48%的股份，转让后将不再持有后者的任何股份。业内人士表示，信达地产自主开发项目的能力较弱，土地拍卖后的合作符合其一贯风格。

10月18日，杭州朝明绿城项目宣布将推出建发地产。建发地产主要以金融资本注入为主，占30%的股权；绿城负责项目运营和控制。

10月28日，乔蓉集团有限公司与招商局蛇口工业区控股有限公司签署了合肥乔蓉乐府项目战略合作协议。

11月1日，文怡房地产透露，10月31日与合肥万科签署了肥东fd16-12项目合作开发协议。