热门:“商改住”屡禁不止，媒体关注北京限购政策能否一剑封喉

本篇文章4507字，读完约11分钟

连续发布限购政策后，北京市最近发布了《进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，成为首次限制商业住宅购买的城市。 在本公告中，商业、办公类项目(以下简称商业类项目)必须严格根据计划用途开发、建设、销售、采用，未经批准，不得擅自变更为居住等用途。 个人购买应当满足以下条件:名义上北京没有住宅和商业类不动产记录的 从申请购买之日开始，北京已经连续五年缴纳社会保险，或者连续五年缴纳个人所得税。 此外，商业银行还规定暂停购买个人商业项目的个人住房贷款。 商业住宅的存在由来已久，但这样正式限制购买还是第一次。 北京市商住限购政策能落地吗？ 这个政策会带来那些影响吗？ 《法制日报》记者展开了调查 房地产机构在等待实施细则的北京市商住限制公告发布后，记者采访了北京的房地产机构。 房地产租赁服务平台安居客的员工对记者说。 “商业住宅分为两类，一类商业住宅在项目立案时是商业类，比如酒店，通常我们能看到的是没有天然气的这样的房子，这样的商业住宅现在不能用个人名字购买。 在企业事业单位或企业购买。 另一种商业住宅在立案时是公寓用途，公寓类的住宅在办公室也可以居住，个人也可以购买”。 关于现在北京市商业住宅的销售情况，安居客的员工告诉记者，新的商业住宅全部暂停了网签。 根据新政策，大部分买家都不符合资格要求。 具体房源怎么操作，建设委员会还在研究中，所以情况也不太清楚。 根据情况，商业住宅的价格应该会下降，所以购买者也还在看。 关于二手商住宅的倒卖，上述员工说，如果二手商项目卖给个人，必须满足两个条件:没有名义的房子，在北京连续五年支付社会保险，或者连续五年支付个人所得税。 银行已经停止了对私人商品的住房贷款 “现在确实是外国户口买二手房要全额支付。 这个政策下来后，银行还没有办理商业住宅贷款，所以当地的户口购买也许可以借给一部分，但政策刚公布，我们也在等待实施细则”。 房地产中介从业人员对记者说:“现在我们企业所有的商业住宅项目都停止操作，等待建设委员会的实施细则。 只有在实施细则出来之后才有更多的信息。 关于房价的推移还不清楚，所以必须根据实施细则来看。” 关于商业住宅的购买限制政策，链家的员工说:“这是硬性规定，没有人能卷入，只有完全符合政策规定才能购买。” 公告发表后，监督机构也陆续发表了。 据北京市住建委官微发表，北京搜房天下独立房地产经纪有限企业发布了“商改住”项目的消息，属于虚假推广商务类住宅居住用途。 执法机构开始了执法手续。 现在，搜索网下载了所有涉嫌“商改住”项目的新闻，涉嫌违反的房地产商也收到了注销的解决。 另外，据媒体报道，北京市住建委执法部门在执法检查中，卡夫卡公社、中弘北京像素、石景山万达广场、天通公园商业项目等所在区域的15家房地产中介店违反了代理商的不动产销售、虚假推广商业住宅的居住用途， 记者试图与上述信息中提到的商业项目取得联系，但找不到部分卖场的电话，部分卖场的电话打不进去，卖场的员工告诉记者只找二手房中介。 记者与卡夫卡社区和万达广场的二手房中介取得了联系，对方回答由于政策中止了销售，所有相关员工都停止了销售，新房源的二手房都一样，需要等待更多的实施细则。 北京籍刚需求族以二手房记者为购买者咨询房地产中介，向对象记者推荐了位于北京亦庄的商业住宅项目。 "是公园物业，质量很高. " “必须以企业名义全额购买 “房地产商特别强调 在咨询其他房地产商的过程中，记者建议:“注册企业后可以买房吗？” 看现在的政策规定好像没有问题，但实际操作的话不知道是什么问题，政策刚下降，希望再等一会儿”。 对于曾经缺乏购买资格的买家来说，商业项目往往有特别的情结。 “现在商业住宅全额买。 “在北京战斗了好几年的各位对记者说。 多年前，方先生关注过上述信息中提到的中弘北京像素大楼。 “那时很便宜。 大约450万元。 处方说:“但是，因为房子不同意，所以我觉得商业住宅很奇怪，我建议买70年有所有权的住宅。 “不久前，朋友又向方女性介绍了商业项目。 在北京通州。 “对外价格每平方米5万多元，内部价格每平方米约3万多元，不到4万元。 但是，朋友跟我说的时候太晚了，首付需要一半，也就是100万元以上，而且时间也很急，离开磁盘只剩下三天了，所以没花首付。 处方说:“现在买不到更多，肯定不会全额凑齐。 这所房子的位置确实不错。 楼下是地铁，而且是完工的。 “方先生今年获得了买房的资格，对记者说。 “我还打算买二手房，第一套房。 商业住宅现在可以自住了，今后肯定卖不出去” 开发商钻政策空子“商改住”北京住建委涉嫌在检查中，林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西陈广场、尚峰一号6个开发项目将计划批准的商业事务用途变更为居住用途销售给对外推广 北京市住宅和城乡建设委员会的相关负责人说，商业、事务类项目必须严格根据计划用途开发、建设、销售、采用，未经批准，不得擅自变更为居住等用途。 对于计划用途为商务舱的房屋，中介机构不得以任何方式推广将房屋用于居住。 对于违规代理销售或虚假推广商业级房屋居住用途的中介机构，依法向注销机构备案，直到营业执照被吊销。 市住房和城乡建设委员会继续加大执法检查的力度，一发现就检查，决不姑息。 记者在一个房地产网站上发现房地产商出售提到上述信息的项目，在记者与对方联系后说:“那应该是很久以前发布的信息，我现在没有做这个项目。” 据这个房地产网站称，这个销售消息是在大约5~6天前发布的，对方对此表示“可能是别人又发布了一次”。 房地产中介青睐商住，与北京市多年限购政策有关。 易居研究院智囊中心的研究总监如果关注2008年以来北京酒店式公寓的迅速发展状况，就会发现市场规模整体在扩大。 2008年供应套数为11511套，但2009年上升到22349套。 经过年限购买政策的调整，年普通住宅市场的复苏阶段，年供应集数呈现逐年增加的态势，证明了限购政策下这类产品的潜在投资价值会增加。 年为29547套，到年为41739套。 年供给复盖数创下了最高记录 总体来看，供应的增加与市场销售行情密切相关。 然后到了年下半年，北京对酒店式公寓的购买政策和供应地政策开始收紧。 这样的政策效果出现在年前的2月。 也就是说，供给总集数是770集。 在商业住宅的行情上涨的情况下，开发商也开始了“商改住”。 记者早在2010年，北京市住建委就与市发改委、市计委、市商务委员会及市国土局共同发布了《关于加强部门合作、完全商业、事务类项目管理的通知》。 其中，从年6月1日开始，商业、办公类项目不得设计成住宅的结构。 规定不能设置单独的厕所。 但是现实中，“商改住”是被禁止的。 北京一家施工公司的工程技术人员向记者介绍了“商改住”的事例。 "本来是按计划商业项目，检查完成后，甲方又开始翻修了. " “加上隔壁等，开始作为住宅出售了。 这个工程技术人员说:“也有需要改变结构来加强的地方。 这应该不符合规定，计划中应该写清楚项目的用途，不能随便改，是开发者钻政策的空子。 当被问到“商改住”是否有安全风险时，工程技术人员说:“不能说没有风险。 应该不会塌的”。 (原来“商改住”不仅禁止限购政策，而且禁止喉咙)限购后，商住投资交易风险增加杜晓张佳欣今年3月17日北京市房地产政策收紧后，商业类项目限购与其中一个重拳 “北京这次的发布政策基本上和预期一样，关于北京限制商住宅项目的销售的说法是从年开始发表的，现在发表的是北京3月17日房地产政策紧缩以后的另一个追加代码动作。 “易居研究院智囊团中心研究负责人严厉跃进地说。 纵观北京市发布的《关于进一步加强商业事务类项目管理的公告》，各自具有很强的对比性。 公告规定，商业、办公类项目(以下简称商业类项目)必须严格按照计划用途开发、建设、销售、采用，未经批准，不得擅自变更为居住等用途。 “商业和办公室项目不允许擅自变更为居住等用途。 这里面有两个意思。 第一，商业和事务项目实际上必须按照严格的计划进行项目开发。 之后，不允许模糊的不动产这样的概念。 二是需要修正的情况根据情况决定，因此强调对《随意撰》的零容忍。 ”严厉地跃进说 公告指出，开发公司的新报建设商品项目，最小分割单元必须在500平方米以上。 不满足要求的，计划部门不予批准 “这也是为了防止随着小户型住宅项目的销售而改建项目的方法。 这个规定明显比较清楚，相关的住宅企业也很难挖相应的漏洞。 ”严厉地跃进说 公告还要求开发公司建设商业类项目(包括在销售中)，销售对象必须是合法注册的企业事业单位、社会组织。 购买商业类项目的企业事业单位、社会组织不得采用房屋作为居住，再销售时必须销售给企业事业单位、社会组织。 “商务舱项目然后只比较公司和机构的销售，不允许个人销售这样的项目。 另外，如果是二手房，也要求向公司等销售。 这也降低了个人购买此类产品的可能性。 当然，必须警惕后续公司有可能销售这种不动产，或者有可能销售给个人，但有可能采用用户或类似的个人注册企业，避免这种监管风险。 ”严厉地跃进说 根据相关规定，销售的商业类项目再次上市时，可以销售给企业事业单位、社会组织，也可以销售给个人。 个人购买应该满足以下条件。 名义上是北京没有住宅和商业类不动产记录的情况。 从申请购买之日开始，北京已经连续五年缴纳社会保险，或者连续五年缴纳个人所得税。 “这是确定的管制措施，即限购的方法。 个人购买这样的住宅的话，应该有不动产的有无和5年的社会保障等要求，这样的不动产也回到了居住属性。 但是，如果有5年的社会保障，基本上可以买到普通的住宅，所以可以想象这种不动产的后续二手房交易面临着倒卖困难的风险。 ”严厉地跃进说 公告还确定商业银行暂停购买个人商业项目的个人住房贷款。。 “这样，这样的房地产几乎难以交易了。 过去五成的首付很严格，现在全额购买。 那么，可以想象很少有人购买这种不动产或引起最近的降价。 ”严厉地跃进说 最近的房地产中介受到处罚，取得了严重的飞跃，在商业项目的销售过程中，政策确定不允许与居住功能相关，因此最近很多中介被监管机构处罚，首先认为是这种违反承诺的方法。 这样的监督管理能力应该说是空前的大，很多中介可能还没有意识到严重性，所以也有顶级犯罪的现象。 吊销营业执照，取消相关挂号费房源的经营复印件，可以比较有效地约束中介机构，之后也可以进一步规范其他中介的经营行为。 北京大学法学院房产法研究中心中方主任楼建波认为商改住行是不太正常的现象。 商品可以避免限购政策，而且商业项目交通位置好，可以引起人的购买，开发者将发表这方面的产品。 商品可以满足一些指控。 比如说，那些没有户口不能购买商品房的人。 “从政府的立场来看，将来一方面要增加住宅用地的供给，另一方面要尽量确保住宅用地周边的生活便利性。 从购买者的角度来看，商业项目的财产权没有问题，但是可能有点安全上的担心。 ”比尔建波说 (“限制购买后商业住宅投资交易风险增加」)(本文来自澎湃信息，越来越多的原始信息请下载“澎湃信息”APP )