地产投资增速8月终结三连跌 各地楼市将持续分化

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每个记者胡建

在数据公布之前，很多人关注的是8月份房地产投资的增长率。

从数据图表来看，自今年1月以来，接近零增长的房地产投资累计增速开始发挥作用，呈直线上升，但在4月份数据飙升至7.2%后，增速开始缓慢下降，6月和7月的增速低于3月的6.2%。

然而，这一波投资增长的“连续三次亏损”在8月份宣告结束。根据9月13日发布的数据，1-8月，全国房地产开发投资64387亿元，同比名义增长5.4%，增速比1-7月高0.1个百分点。

上海亿居房地产研究院智库主任严跃进在接受《商业日报》采访时表示，这与房地产企业积极炒股后资金相对充裕有关，这也在一定程度上反映出房地产企业对未来市场仍相对认可。

●前八个月，房地产投资增速停止下降

房地产在中国经济运行中的地位无需赘述，关注度自然会更高。9月13日，在国家统计局举行的新闻发布会上，有两个问题直接针对房地产市场数据。

国家统计局发言人盛说，房地产是一个非常重要的行业。首先，它对国民经济的贡献很大，其关联效应相对较大。前端与钢铁和水泥等原材料行业相关联，而后端则与汽车、装饰甚至家电等行业相关联。“住房关系到千家万户和人民生活的方方面面和生活质量。我们也非常关注房地产市场的发展。我们希望它能在促进经济、反映民生改善方面发挥稳定的作用，让居民得到实惠。”

8月份数据的表现也能承受繁荣和好运的预期，总体表现良好，尤其是投资增速已连续三个月停止下降趋势。

严跃进表示，过去几个月的下滑趋势也引起了业内人士的担忧，即房地产投资的力度已经减弱。然而，根据1月至8月的数据，此类指标开始企稳，保持在5%左右，与预期相符。

市场参与者普遍认为，资本状况的宽松是开发商投资意愿增加的主要原因。长江证券(000783，BUY)选取的140家上市房地产企业的研究数据显示，上半年销售商品和提供劳务收入达到6674.55亿元，同比增长56.47%；预收账款1.08万亿元，同比增长33.54%。

国泰君安(601211，BUY)研究报告还分析，8月份月度投资增长率达到6.2%，去年8月份投资增长率继续为负。在去年基数较低的情况下，预计今年下半年投资增速将保持较高水平。

●商品房库存连续6个月下降

与投资数据相比，虽然房地产市场销售端的增长率略有下降，但仍保持相对强劲的趋势。数据显示，1-8月，商品房销售面积为8.7451亿平方米，同比增长25.5%。

《国家商报》记者注意到，今年以来，数据始终保持着20%以上的增长。8月末，商品房销售面积为7.087亿平方米，比7月末减少512万平方米。其中，住房数量减少更多，房屋销售面积减少639万平方米盛对说道。

盛表示，从累计来看，今年以来商品房库存已经连续六个月下降，累计下降约3000万平方米。从这个角度来看，去库存化的效果是显而易见的。

中原地产研究总监张大伟在接受《国家商报》采访时表示，今年8月淡季的市场表现并不疲软，二手房成交量逐月上升。其中，新屋市场结束了四个月的下跌，最终停止下跌并反弹；二手房市场连续第二个月成交量持续增长，增速进一步扩大。

他还分析说，9月是传统的交易旺季，因此也成为近年来政策出台的窗口期。鉴于目前市场的不确定性，一些房企在8月份加快了项目进入的步伐，这也在交易中发挥了重要作用。

●房地产市场的分化和调整将成为主旋律

投资已经企稳，销售数据依然强劲，未来几个月的房地产市场充满变数，起点是目前明显的分化态势。

盛来元也坦言，房地产市场的分化相当明显，这与以往的特点不同。过去，无论是一线城市、二线城市还是三线城市，房价都是普遍上涨和普遍上涨。今年以来，特别是近两个月来，一、二线城市的房价仍然相对稳定，但三、四线城市尤其是四线城市的房价相对稳定，存量相对较大。

“我个人认为，未来一段时期的基调是房地产市场的分化和调整趋势，这决定了房地产调控政策必须因地制宜，由城市实施，并遵循房地产市场自身的客观规律。”盛对说道。

9月6日，住房和城乡建设部发布了《法治政府建设纲要(2015-2020年)》实施方案。其中，在房地产宏观调控部分，也明确提出要坚持分类调控，因地制宜。

这将对市场产生直接影响，一些措施已经到位。苏州、南京和厦门在8月份都出台了楼市调控政策，处于全国房价上涨第二梯队的武汉也加入了调控收紧城市的行列。

张大伟表示，在最近出台楼市紧缩政策的四个城市中，厦门和南京的成交量下降，尤其是厦门，降幅超过40%。

与此同时，今年8月，一些城市也将土地资产泡沫问题作为目标，这使得土地交易规模有所下降。根据国家统计局的数据，1-8月份，房地产开发企业的征地面积为1.2922亿平方米，同比下降8.5%，比1-7月份下降0.7个百分点。

严跃进在接受《全国商报》采访时表示，在城市政策的背景下，后续市场走势预计将与8月份的数据基本一致，曲线将继续下降，但总体增速仍处于较高水平。到今年年底，年销售面积预计将同比增长20%以上。