透视21城新政：楼市显露缩量苗头

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2016年的“十一五”规划将是中国房地产市场的又一个历史性时刻。国庆期间，地方政府集中发布了房地产调控政策。9月30日，北京率先出版了《北京八篇》。随后，天津、南京、厦门、深圳、苏州等21个城市相继出台了房地产调控政策。

虽然这些政策令人眼花缭乱，但实际的控制是不同的。前期房价涨幅较大的北京、深圳等二线城市率先调控，限制贷款和限制购房的“组合拳”相继推出。许多业内人士表示，地方调控政策的密集出台，释放了稳定市场预期、抑制投机需求的信号。第四季度，热点城市房地产市场降温和成交量下降的可能性大幅增加。

一线城市打出了组合拳

在这一轮房地产调控中，地方政府成为调控政策发布的主体，这与城市政策解决房地产存量的思路是一致的。北京、深圳和上海等一线城市的调控力度很大，但政策重点不同。

在“北京八条”中，最致命的是对非普通住房首付比例的两次调整:首付比例提高到35%，非普通自住住房比例提高到40%，二套房比例提高到50%，非普通二套房首付比例提高到70%。第二套房的认定标准也从2015年商业贷款中的“还贷不认房”转变为“严格认房”。考虑到北京市对非普通住房的认定标准，该规定明确对不同住房实行差别化首付政策，这将明显冷却北京各地“10万元以上”的现象，有效遏制投机性购房行为。记者从北京市房地产中介处了解到，《北京八条》的签约时间以网上签约时间为准，这意味着很多以前没有网上签约的非普通买家将面临首付的压力。

前期房地产投机氛围浓厚的深圳出台了限购限贷调控政策，并出台了一系列具体政策，不仅严格规范了“离婚”购房行为，还大大提高了投资购房行为的门槛。这一次，深圳将非居民购房资格从3年提高到5年。鉴于今年出现了通过离婚和结婚获得购房资格来炒作楼市的现象，深圳市规定，深圳市将率先通过限制具有户籍(含离婚)的单身人士购房来规范“离婚”购房现象。

在贷款政策方面，对于没有贷款记录的人，深圳有不少于50%的首付；如果有一套住房，首付将增加到70%以上。从深圳调控政策来看，房地产投机的资质和资本门槛都有了很大提高，房地产投机有望得到遏制。

除了抑制投机，北京和深圳的监管政策也考虑到普通居民的住房需求，都提出实施“90/70”政策，有利于引导中低价住房建设，满足普通居民的住房消费。

10月8日晚，上海宣布了“上海六条”的调控政策。由于上海在3月底出台的新楼市政策中加大了限购力度，提高了第二套房首付比例，因此“上海六条”并未涉及限购贷款，主要提出了增加土地供应、加强销售环节监管等措施。但值得注意的是，“上海六条”严格限制房地产开发和存量住房交易的资金来源，新政提出进一步加强对商品房土地交易资金来源的监管，要求银行贷款、信托资金、资本市场融资、资产管理计划配置、保险资金等。不应用于支付土地投标保证金、保证金和后续土地出让价款。投标人在申请参加土地招标、拍卖和挂牌活动时，应承诺资金来源是符合规定的自有资金。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，这一举措表明，上海对土地资金的审查正在逐步加强，有望遏制房企的高地价土地拍卖行为。

分析人士指出，今年以来，房地产公司通过交易所发行的债券规模已接近1万亿元，大量的低成本资金使房地产公司在竞标土地时“有足够的弹药”。考虑到之前的消息，交易所正在考虑出台政策，提高房地产公司发行债券的门槛。上海“上海六条”关于资金来源的监管政策是否会被其他高地价城市借鉴，值得关注。

一些二线城市跟进并增持

二线城市有不同的增长率，它们的监管政策也有不同的优势。目前，已有16个重点城市出台了房地产调控政策，一些重点城市甚至频频打“补丁”进行调控。地方政府显然有意通过调控政策引导房地产市场的合理发展。

本轮二线城市“四小龙”中的合肥和苏州紧随北京和深圳之后，开始实施“贷房并举”的政策。苏州市规定，申请个人住房商业贷款购买普通住房的家庭的最低首付比例从30%调整到50%，未偿还贷款的最低首付比例从50%调整到80%。合肥市规定，此类家庭的最低首付比例为40%；未偿还贷款的最低首付比例为50%。根据国庆前两地出台的调控政策，合肥和苏州已成为本轮房地产调控的重点城市。

在本轮房价上涨中，苏州、天津、无锡等城市的房价明显受到周边核心城市(上海、北京)需求外溢的推动，因此三地都对外国买家出台了更严格的限购政策。天津规定，在本市六个区和武清区购买第一套住房的非居民家庭应申请不低于40%的首付比例。

一些涨幅不大但仍面临库存压力的城市出台了灵活的调控政策，给空留下了一定的后续政策空间。例如，南昌和东莞的限购政策只限制购买两栋新房，这意味着这些购房者仍然可以购买二手房。南宁、惠州等监管政策主要是加强商品房销售管理，严厉查处开发商的违法销售行为。

中原地产首席分析师张大伟认为，从地方政策的角度来看，除了京、深、合、苏等少数城市，其他城市的政策没有2014年“930”政策之前那么强(46个城市限制购房、认购房屋和认购贷款)。但是，从已经出台政策的城市的情况来看，可以判断，未来很多城市，包括那些属于一线城市辐射区域的城市，也会出台调控政策。最后，20到30个城市可能形成这一轮监管政策风暴，一些三线城市也可能加入监管行列。

热门城市的营业额预计会下降

密集监管政策出台后，市场趋势如何？从成交量来看，据中原地产研究中心统计，国庆期间，全国54个主要城市网上签约商品房41801套，远高于前两年的21000套和23300套。

总的来说，市场新的高周转率的主要原因是一些限购城市集中签约。例如，在济南签订的合同数量达到3746套，比2015年同期增长294%；在东莞签订的合同数量达到2275套，同比增长243%；佛山签约量5063台，增长571%；广州的营业额达到4213台，同比增长557%。在部分城市集中签约的推动下，整体市场成交量同比大幅增长。然而，在这种背景下，南京、武汉、北京、上海等城市的营业额大幅下降。

根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，9月30日，北京网上签约的住房数量为4704套。10月1日至7日，由于节假日等因素的影响，每日网上签约台数在700台以下。10月8日，北京网上房屋合同数量为1353份，创下一周新高。但是，采购合同的签订与网上签约之间存在一定的时滞，目前的网上签约数据仍难以充分反映监管效果。

张大伟认为，第11期网上签约数量主要是9月份的签约项目，网上签约数据有一定的滞后性。预计调控政策带来的成交量下降将逐渐反映在10月下旬的签约数据中。另外，从市场价格来看，北京、深圳、合肥、苏州、南京等地都经历了前期人为抬高的二手房价格被大幅降低到市场水平的现象。

在春节期间，记者还了解到，在北京，调控政策的出台使得很多买家观望，这直接影响了节日期间的成交量。据雅豪机构统计，2016年国庆7天，北京市共售出商品房1154套(不含经济适用房和自住住房，含商住住房)，日均成交量仅为165套，比9月份减少320套。其中，商住楼的比例高达88%，7天内仅签约143套纯商品房。

同时，受两处非普通房屋首付款大幅增加的影响，出现了买方取消或计划取消合同的情况。我爱我家，一家房地产经纪公司，说，估计有20%-30%的客户会考虑取消或推迟房改计划。过去，当房价上涨过快时，卖方违约。未来，许多价格高的客户可能会违约。

然而，价格还没有下降。北京链家地产表示，目前北京二手房整体供应不多，刚性需求(如学区和黄金地段)支撑的二手房需求依然强劲，上市价格稳定，因此很少有业主主动降价。

10月8日，中国人民银行行长周小川说，中国一些城市的房价最近上涨很快。中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场健康发展。

方正证券(601901，BUY)宏观分析师任泽平指出，房地产调控步调一致，态度坚定，政策严格，媒体引导舆论，建议行业要注意政府调控的决心。判断小房地产周期即将结束，这一轮房价上涨即将结束。

国泰君安(601211，BUY)房地产首席分析师侯里认为，大量调控政策的出台将有助于房地产回归商品属性，交易量在短期内将会下降。但是，从过去的历史来看，货币政策是房价迎来转折点的重要因素。目前，经济增长面临压力，货币政策难以改变。与其主动戳破泡沫，不如控制房地产泡沫进一步扩大。同时，他指出，调控政策的密集出台将打破前期房地产去库存的封闭循环，进而刺激投资和建设改善，开发商在热点地区征地时将趋于谨慎。由于2016年房地产行业的销售基数较高，行业投资和销售额在2017年将面临挑战。