方正证券：长效机制是解决高房价问题的治本之策

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(本文来源:泽平宏，作者:方正证券房地产总监夏磊)

高房价是改革开放以来诸多矛盾的剪影，它不仅涉及城市发展理念、中央与地方财力分配、国有土地供应制度，还与收入分配格局、经济结构转型、信贷等因素密切相关。高房价是市场效率和公共利益失衡的直接表现。要解决高房价问题，必须坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的方向，结合政策工具的长短，通过长效机制稳定购房预期，通过行政调控稳定短期价格，形成“长枪短枪”相结合的均衡政策火力，才能走出近十年来房地产调控“高房价”的泥潭。

第一，加强短期市场监管，消除“恐慌性”购买预期

2016年，一些城市的房价飙升，除了按需和改善的需求，更多按需和改善的需求被提前释放。在房价即将飙升的强烈预期下，一些房地产开发企业“囤积居奇”，一些中介机构借机炒作房价，营造“一房难求”的市场氛围，各种“首付贷款”押注房价短期套利飙升，这是短期市场失灵的直接表现。

逐利是房地产开发企业的本性，也是房地产经纪人利用“买高不买低”的心理来促进快速交易的最佳选择。然而，房地产市场是一个天生的垄断竞争市场，普通人(47.190，-0.06，-0.13%)是信息弱的群体。如果强势市场主体利用他们掌握的信息操纵和影响市场，政府必须采取行动坚决打击不规范的市场行为。政府干预的直接目的是纠正微观主体的不当行为，最终目的是防范可能的市场风险。作为一种资产，住房的价格是固定的，“十大危机，九大地产”。当市场失灵时，政府必须直接亮出利剑，安抚民众。

二是构建房地产长期健康发展的长效机制，构建“阶梯式”消费预期

自1998年以来，中国停止了实物分房，商品房市场逐渐成为满足城镇居民住房需求的主要渠道。从规划到市场，改革的成果不仅体现在人均住宅建筑面积从6.7平方米大幅跃升至30多平方米，而且一举确立了万亿美元产业的支柱地位，成为中国经济增长的强大动力。

然而，在当前的信贷和货币体系下，房地产的流动性有了很大提高，流动性是货币的，货币资产是金融的。

美联储经常使用“实体经济”一词，直接指向房地产市场和金融市场以外的部分，这是为了充分考虑房地产的“金融性质”。当一栋房子从“砖头和混凝土”变成金融产品时，它必须具备适合投资和投机的特征，我们对房地产行业的认识也应该相应加深。

首先，监管主体应从中央政府转移到地方政府，形成中央政府与地方政府的合力。房地产市场的宏观调控始于2002年，建设部等六部委发布的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的意见》，拉开了中国房地产调控博弈的帷幕。今年以来，房地产市场延续了去年的上升趋势，但区域差异和冷热不均现象更加明显。面对区域分化的市场，作为宏观调控的主体，中央政府应着手建立长效机制，将更多的行政调控责任移交给地方政府。土地、税收和其他关键因素都在当地。只有地方政府承担主要责任，才能上下联动，形成房地产调控的合力。

第二，控制房价应与防范风险并重。房地产调控的目的是抑制泡沫的形成，泡沫不能继续胜利，形成“大崛起”；我们不应该过度影响信心，造成“大幅下跌”。日本在20世纪90年代误判了金融和房地产政策出台的节奏和时机，导致了房地产泡沫的破裂。长效机制着眼于长期效果和预期，旨在促进房地产业的稳定发展。

三是适应城市化发展趋势，全面实施“人地结合”，提高人口快速增长城市的土地供给弹性。“量入为出”的土地管理思想和人们不供应土地的需要是一些城市住房供应短缺的直接因素。改革之初，民工是候鸟，春天来了，冬天去了。城市是挣钱的地方，家乡是最终的居住地。随着户籍改革的深入，在城市里寻找更好的生活不再是一种奢侈。每年，新就业的大学生和农民工都是城市的建设者，也应该享受成熟的城市基础设施。未来的城市将会有人口竞争。一个土地供应灵活、房价稳定的城市可以吸纳就业和人口，最终实现良性循环。

第四，推进房产税改革，降低交易环节的税费，增加保留环节的税费，适时开征空购房房产税。目前，中国房地产税制主要有10种税种，涵盖开发、建设、交易和保留。房产税的结构特点是“重增量轻存量，重交易轻保有”。房地产业的税负远远高于全国水平。推进房产税改革，调整各环节税收，降低交易环节税收，支持居民置换和房地产流通；增加保留环节的税费，规范财富的不公平分配。通过退化税收和优化税收结构，可以为房产税替代土地出让收入创造条件。与此同时，我们应该开展空住房房产税试点，减少社会资源的浪费，引导购房预期，避免住房成为投机工具。

第五，改革住房公积金制度，充分发挥政策性金融机构的作用。住房公积金制度作为房改的产物，长期以来为存款人提供了低息贷款支持，并通过税前扣除的方式为存款人节省了个人税费。经过20年的发展，该系统面临着资金来源相对封闭、支持购房的贷款额度相对不足等问题。迫切需要改革。世界各地的公积金中心已经积累了大量关于有薪员工的工资、职业变化等信息。，并拥有可观的优质贷款资产，这已成为政策性金融机构的雏形。如果我们以改善员工体验为导向，以加大对工薪阶层购房的支持为出发点，深入推进住房公积金制度改革，相信公积金制度将焕发出新的活力，为房地产供求双方提供长期稳定的资金来源。

最后，在建立长期机制时，应注意划分市场和担保的界限。早在“十二五”期间，我国就新建了3600万套各类保障性住房，基本实现了“保一切”的目标。目前，有必要停止经济适用房实物建设，以“头”代替“砖”，实现经济适用房和商品房供应的一体化。房改以来，中央政府和各级政府从财政、金融、土地等方面支持保障性住房建设，不仅免除了保障性住房的各项行政事业性收费，还对保障性住房贷款给予优惠利息和财政利息补贴，优先安排保障性住房用地，实行划拨管理。各种优惠待遇，以及给予部分经济适用房产权，可能形成新的“分配不公”，这也使得批评经济适用房的声音频频出现。目前，在经济适用房需求基本满足的情况下，向市场提供住房供给，向贫困人口提供准确的补贴是最佳选择。

稳定房价意味着稳定人心。稳定房价，关注稳定预期。有关部门早就说过，“在社会主义市场经济条件下，宏观调控本质上是预期管理。国际金融危机后，世界经济变得更加复杂多变，导致预期的不确定性增加。在这种情况下，我们应该更加注重加强预期导向。如何稳定预期？关键是要稳定政策。”现在房价“太高太冷了”，空房改政策越来越小。只有长短结合，打好“组合拳”，才能“好风靠劲”，实现房地产业的稳定健康发展。